小區(qū)停車(chē)位的歸屬是誰(shuí)？買(mǎi)賣(mài)和租賃要注意哪些問(wèn)題？

2021-03-28 11:58

　　車(chē)位、車(chē)庫(kù)是小區(qū)配套建設(shè)的重要輔助設(shè)施，并成為廣大業(yè)主日常生活的重要組成部分。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平的提高，私家車(chē)擁有量隨之增多，住宅小區(qū)車(chē)位不足的問(wèn)題日益凸顯，小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)該如何分配使用？買(mǎi)賣(mài)和租賃要注意哪些問(wèn)題？開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主分別有什么權(quán)益？近日，湖北之聲《我和我的社區(qū)》節(jié)目“律師請(qǐng)回答”專(zhuān)欄，邀請(qǐng)?zhí)┖吞ㄎ錆h）律師事務(wù)所的王新寧律師為大家詳細(xì)解答。
　　
　　小區(qū)車(chē)位雖然稀缺，法律不缺且規(guī)定明確

 

小區(qū)停車(chē)位的歸屬是誰(shuí)？買(mǎi)賣(mài)和租賃要注意哪些問(wèn)題？

 

　　王新寧表示，我國(guó)有關(guān)小區(qū)停車(chē)位方面的法律法規(guī)主要《民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《人民防空法》，地方性規(guī)定有《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》和《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》?！睹穹ǖ洹返诙倨呤鍡l規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。第二百七十六條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要?！逗笔∥飿I(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》規(guī)定：物業(yè)區(qū)域內(nèi)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定且初始登記所有權(quán)人為建設(shè)單位的停車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)銷(xiāo)售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，不得銷(xiāo)售給業(yè)主以外的單位和個(gè)人。優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主需要后對(duì)外出租的，每次租賃期限不得超過(guò)一年。物業(yè)區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場(chǎng)地用于停放車(chē)輛的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，其分配、使用及收費(fèi)管理具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定；建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得銷(xiāo)售或者變相銷(xiāo)售。
　　
　　各方權(quán)責(zé)需明晰，購(gòu)買(mǎi)租賃兩相宜
　　
　　車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)分為產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)兩種，一般情況下，產(chǎn)權(quán)車(chē)位才可以出售。因此，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)位時(shí)應(yīng)明確該車(chē)位能否辦理產(chǎn)權(quán)證。通常來(lái)說(shuō)，小區(qū)地上車(chē)位因占用了業(yè)主的公共面積，所以這部分車(chē)位無(wú)法出售，可由小區(qū)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，其收益在扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)公共收益；而地下車(chē)庫(kù)的面積往往因沒(méi)有計(jì)入公攤，所以這些車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，也就是開(kāi)發(fā)商，其可自行決定將車(chē)位出售或是出租。但需要注意的是，根據(jù)《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》和《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，此類(lèi)車(chē)位“不得銷(xiāo)售給業(yè)主以外的單位和個(gè)人；優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主需要后對(duì)外出租的，每次租賃期限不得超過(guò)一年”。
　　
　　王新寧提醒，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，首先要核查車(chē)位的歸屬，如果是通過(guò)中介公司購(gòu)買(mǎi)，可以要求對(duì)方提供權(quán)屬證明，比如產(chǎn)權(quán)證、委托書(shū)、合同等；其次，在簽訂購(gòu)買(mǎi)合同時(shí)，除了約定的內(nèi)容一定要細(xì)致、權(quán)責(zé)一定要明晰外，業(yè)主還要注意甲方（賣(mài)方）的名稱(chēng)和公章上的名稱(chēng)是否一致，是否和車(chē)位歸屬人一致；第三，支付款項(xiàng)時(shí)，也要注意一定是支付給簽約的主體或簽約主體授權(quán)的款項(xiàng)接受方。
　　
　　至于租賃車(chē)位，由于小區(qū)地面車(chē)位往往占用業(yè)主共有道路或場(chǎng)地，其土地使用權(quán)歸屬全體業(yè)主，所以這類(lèi)車(chē)位的設(shè)置、分配、管理、收費(fèi)等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定；如果業(yè)主沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)權(quán)車(chē)位，而業(yè)主也未獲得地面車(chē)位使用權(quán)，那么物業(yè)公司有權(quán)禁止該車(chē)進(jìn)入小區(qū)停泊；但如果屬于全體業(yè)主共有的地面車(chē)位尚有空余，業(yè)主開(kāi)車(chē)進(jìn)小區(qū)能夠停放在此處，那么以業(yè)主未獲得車(chē)位而不讓進(jìn)門(mén)的做法是不合法的。
　　
　　而人防車(chē)位，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主均無(wú)產(chǎn)權(quán)，經(jīng)人防管理部門(mén)同意后，根據(jù)“誰(shuí)建設(shè)，誰(shuí)受益”的原則，開(kāi)發(fā)商可經(jīng)營(yíng)使用，也就是可以租賃給小區(qū)業(yè)主，但根據(jù)法律規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年。